购买房地产必须掌握产业价值的知识

picture1

投资房地产时,必须掌握的最重要一点, 就是产业价值的知识。你必须知道一所房子值多少钱, 以及所付的钱是否值回票价。屋主如果愿意折价出售、 那是否其他大平卖时的房地产更值得买?又或者, 该所房子本是在漫天叫价, 就算附送任何大礼也无济于事?更糟糕的情况是, 你可能被人敲了一记大竹杠,自却懵然不知。 那么,你应该如何累积有关房地产价值的知识呢?我们显然不可能知道市面上每一座房地产的公平价格。就算你限定自己在莎阿南这么一个城市里找房子,也是这样,你必须把较早前所作的决定目标专注于几个地区。把火力集中在目标地区,在那里彻底进行研究,收集资料,以便知悉当地所有目标单位的公平价值。

你所要研究和收集的情报包括以下两种:

  1. 具体特征
  2. 产业价格

具体特征

要收集这方面的资料,最佳办法就是实地拜访。而且别只限拜访一次而已。多拜访几次,才能对该地区了如指掌。选择在不同的日子前往考察,至少一次在工作天,另一次在工作天,另一次在同的日子前往考察,而且要在不同的时刻考察,至少一次在工作白天,另一次在周末。而且要在不同的时考该考察,至少一次在白天,另一次在夜晚。别忘了在上下班的高峰时刻查看当地的交通拥挤情况。

实地拜访多几次, 能帮助你看清楚不同的日子或不同的时刻出现的不同的问题。你可能会发现,通往大路的交通在早上异常阻塞,又或者每逢周末附近的夜市车水马龙,导致住宅区门口的空地都变成了停车场,引起诸多不便。

实地考察时,不妨留意以下各项:

 •便利设施

•格局与方位

•左邻右舍

•入住率

•租金率

•竣工状况

•何时可迁入

便利设施 

在考察特定的单位前,  先考察该地区以及周围一带。如果您熟悉该房地产的方位, 亦可开车沿不同的路线前往。查看主干公路的连接以及高速大道的出口。过后再在有关地区巡视,留意地铁站, 学校, 儿童游乐场, 店寓,  宗教场所等便利设施的位置。

格局与方位

 查看各单位的格局, 每排房屋的单位种类, 以及邻近有哪些非住宅式建筑物。查看出入的通道,主干公路以及旁侧小径等。查看日出和日落是在房子的哪个方位。不不不,我这里指的跟风水无关,那是后话。 你或许会问:为何要查看这几样东西?因为这些资料能帮助你决定哪个单位适合购买,哪个单位应避之则吉。跟店铺只隔一条街的房屋,或许也应该谢绝为妙。你会发现,到商店买东西的顾客会把车子乱泊一通,甚至占用了住户门前的泊车位。至于旁侧小径,就可能给你带来治安不靖的问题。当然,阳光直接照射到屋内大厅的那一排房子,也不会是你的首选。  

左邻右舍

除了房屋的布局之外, 你不妨尽量收集其他相关的资料。你甚至可以根据自己的喜好来做衡量。例如,你可能要留意邻居屋外的装修会不会侵犯你目标单位的范围,就连他们种的芒果树也伸进您的起居室里。又或者邻居的房子涂上令你触目恶心的紫色, 让你难以想像谁愿意跟这户家住在两隔壁。

入住率

对于高楼大厦来说,这特别重要。如果入住率偏低,就表示该房地产的需求量不高。你可能不容易找到租户。尤其是那些不知何故入住率偏低的房产,还是退避三舍为妙。 检查入住率的方法之一, 就是在晚上去拜访有关公寓,算算看大概有百分之几的住户把灯亮着。若你是去有地房屋的住宅区考察,就算一算你看中的那一排房屋有多少个单位亮着灯,多少个单位的车子停泊在篱笆内。分两个晚上去拜访,你的估计会更可靠。因为你第一晚去拜访时,可能刚好碰上城里有巨星来开演唱会,住户们都倾巢而出; 又或者当天晚上刚巧有半数的邻居都打算早睡呢!

租金率 

如果你打算买房地产来投资,就该查看它的租金率。有几种方法可以查看租金率, 其中之一就是到邻近的超级市场或便利店察看它的通告栏或布告板。若是共管公寓,你可以察看管理层当局张贴的通告,或询问在便利店或跟洗衣店服务的员工, 或跟那些在咖啡座,泳池畔打发时间的其他住户闲聊。 另一项资料来源就是报章的广告了。你甚至可以在报上登广告,探测一下房子的需求量有多高,以及自己所规定的租金是否能被人们接受。

竣工状况

若有关房地产是在尚未竣工的情况下转售, 那你就必须必收集另一项情报: 全部单位的施工已经达到哪个阶段。它们是否还在盖建中,抑或已准备让住户迁入?若想买得划算,不妨物色已经建竣的房子。这样就无须担心发展商的工程会半途腰斩了。 至于新近落成以及尚在盖建中的房地产, 最好是向信誉卓著、 广受确认、 并且拥有绝佳记录的发展商买。 选择一向声望不错的发展商购买房地产,有助于减小竣工日期被耽搁的风险, 更无须担心整个发展工程被腰斩了。这些问题就像恶梦那样, 一直都困扰着部分购屋者。 要是你已经有一段日子未曾关注房地产界的新闻。那或许你也不熟悉谁才是实至名归的发展商。想要获取快速的情报, 其中一个方法就是亲自去问内行人啦。向发展商探询, 查知他们过去五至十年内完成的工程。好的发展商会向您展示一大堆资料,而那些初出茅庐的新公司,业绩乏善可陈,唯有坦承那是他们的第一单工程。至于那些比较名不见经传的发展商,不妨查看他们所列出的终期融资银行名单上,有没有外资银行的存在。 发展商的背景必须详查,这是不能掉以轻心的。 否则,万一遇人不淑,发展商收盘导致你蒙受经济损失,那就欲哭无泪了。令人遗憾的是, 仍然有不少人被卷入这类案件里,而在经济不景气的时刻风险又特别高。这里有个案件: 有一对夫妻,他们都是因为购买拟议中位于雪邦高速公路附近的新建共管公寓,最后平白损失了血汗钱的。这对夫妻已经缴付了头期钱,建屋工程却不了了亡。八年后的今天,有关计划还没有复工的迹象。每次经过那片打桩打到一半的工地,就不禁令人项起,如果不带眼识人,随时会损失惨重。

何时可迁入

若是已建竣的单位、 就必须查看它是刚刚落成, 还是早已盖好但却空置了一段日子。 那么,已经盖好却空置了太久的单位,譬如说一年,又怎么说呢?设法找出它空置如此之久的原因。不妨向邻居或附近的店主打听消息,最后没有办法时, 唯有从房地产经纪处下手。查探该栋房子是否有见不得光的历史,又或者是屋主索价太高?另外也要查看是否有害虫静悄悄入侵了该栋房子 – 老鼠,幛螂和白蚁可能已经无孔不入,大肆破坏了屋里的地板和电线等。你或许必须花一笔钱把这些不速之客赶走,将被破坏的部分维修妥当。这么一来, 那栋房子可能就不值得买了。不过,要是它真正符合您梦寐以求的标准,你仍然可以继续议价。谈判时不妨要求屋主打个折扣,以免事后还得花时间自掏腰包把房子修补成像样的原状。

产业价格

一旦你看中了心仪的房子是在哪一排,哪一个单位,就可以开始对它密切留意了

你应该追踪房地产的以下三种价格:

  •       市场价格
  •       成交价格
  •       实际买价 

市场价格就是广告上刊登的价格或叫价。这是卖主第一次索求的价码。 市场价格跟成交价格不同,后者是房地产转手的价格。通常,经过一番讨价还价之后,成交价格都比叫价低。你必须追踪的是,跟自己心仪的房子相似的单位最近是以什么成交价格售出。当然,你必须拿类似的单位最近是以什么成交价格售出。当然,你必须拿类似追踪的是,跟自己心仪的房子相似的单位最近是以什么成交价格售出。当然,你必须拿类似的单位来作比较。譬如说,它必须坐落在相同的邻近地区,最好是跟你的目标单位同一排。最后,你还得追踪实际买价- 也就是你最终购买自己的目标单位所支付的价格。 记住,市场价格只是表面上的价格。 房子的市价可能高达RM140, 000,而成交价格只有RM127,000。 因此,别以为只需追踪市场价格, 其他的事就不用管了。还有,千万別接受表面价值的索价,不管它是来自卖主,经纪或估计师都好。必须自己做一番调查。 翻阅报刊的广告,当你发现有哪个单位售出时,不妨拨个电话,问问看成交价是多少。把相似单位的成交价格和租金率记录下来。你不只要收集一项成交价格,而是更多。  你的目标是以低过最后一次成交价格买下房子,然后尽可能一最高的租金率出租。如果对方漫天开价,故且按兵不动。通常,叫价比一般价格高的屋主,很快便会让步,而成为积极的卖主。像这一类卖主,正是你求之下得的。

 

No Comments

Leave a Comment

Please be polite. We appreciate that.
Your email address will not be published and required fields are marked